TORONTO – Il Canada deve costruire più case e devo farlo il più velocemente possibile. Ma c’è un “ma”: questo implicherà la necessità di aumentare la spesa per le infrastrutture municipali: strade, fognature, condotte idriche, trasporti pubblici, scuole, parchi, stazioni dei vigili del fuoco… e secondo un rapporto del Canadian Urban Institute finanziato dalla Canada Infrastructure Bank, il costo medio di tali infrastrutture potrebbe superare i 100.000 dollari per ogni casa di nuova costruzione (potete leggere e/o scaricare l’intero rapporto qui: A-Jump-Start).
Stando alle previsioni di Canada Mortgage and Housing Corp., il Canada avrò bisogno di ulteriori 3,5 milioni di unità abitative entro il 2030 oltre ai 2,3 milioni già previsti per essere costruiti, per ripristinare l’accessibilità ai livelli visti nel 2004. Questo aumento di nuove costruzioni – più di 500.000 case all’anno – equivale alla costruzione di una nuova città delle dimensioni di Calgary ogni anno, per sette anni, ha osservato l’autore del rapporto, Michael Fenn, ex viceministro degli Affari Municipali e dell’Edilizia Abitativa dell’Ontario, che ha anche servito come amministratore capo municipale a Hamilton e Burlington, Ontario.
“La crisi immobiliare del Canada è in larga misura una crisi degli investimenti”, afferma Mary W. Rowe, CEO del Canadian Urban Institute. “Sì, il Canada ha bisogno di più alloggi, ma per realizzare questo obiettivo abbiamo bisogno delle infrastrutture necessarie – le linee d’acqua, le strade, le fogne e tutti gli altri servizi municipali essenziali – che rendano possibili nuove case”. Anche se alcune nuove abitazioni beneficeranno di infrastrutture preesistenti, secondo il rapporto – riferisce The Canadian Press – ci sono ostacoli al finanziamento dei nuovi progetti richiesti. Ad esempio, i Comuni sono spesso riluttanti a contrarre debiti od a trasferire i costi di capitale attraverso aumenti delle tasse sulla proprietà, per ovvie ragioni politiche. In alcuni casi, la crescita è dunque frenata dai Comuni che insistono affinché gli sviluppatori si facciano carico dell’onere finanziario pagando in anticipo l’intero costo di capitale delle infrastrutture di lunga durata. Il rapporto rileva inoltre che esiste anche un’opposizione municipale a fare affidamento sul settore privato per la fornitura di infrastrutture pubbliche, soprattutto se ciò comporta il trasferimento della proprietà o del controllo.
Sempre secondo il rapporto, i Comuni dovrebbero sviluppare nuovi strumenti di finanziamento che consentano loro di condividere i costi delle infrastrutture tra coloro che ne beneficiano, compresi i costruttori. Anche lo sviluppo di strumenti come l’acquisizione del valore fondiario e il finanziamento dell’incremento fiscale può aiutare le città a fornire più servizi. Altre raccomandazioni includono l’utilizzo del capitale privato per investire in infrastrutture pubbliche attraverso misure quali società di servizi pubblici e di sviluppo. Inoltre, i rischi finanziari dovrebbero essere condivisi con gli investitori istituzionali che sono in una posizione migliore per assorbirli. “I Comuni spesso affrontano sfide per finanziare le infrastrutture critiche di cui hanno bisogno per sbloccare nuovi insediamenti residenziali”, affermato il CEO della Canada Infrastructure Bank, Ehren Cory. “Questo rapporto dimostra che esiste una serie di nuovi finanziamenti che possono aiutare i Comuni a costruire le infrastrutture necessarie per l’edilizia abitativa in vista della crescita della popolazione”.
Il rapporto conclude: “Costruire rapidamente infrastrutture comunali che consentano l’edilizia abitativa è essenziale per aumentare l’offerta di alloggi in tutto il Canada. Nelle zone in rapida crescita del Canada, il costo per fornire una gamma completa di infrastrutture supera probabilmente i 100.000 dollari per casa in prospettiva. Investimenti di tale portata superano la capacità finanziaria del settore municipale, che possiede e gestisce la maggior parte delle infrastrutture pubbliche. Richiederà notevoli investimenti a lungo termine sia da parte del settore pubblico che di quello privato. È un’impresa scoraggiante ma necessaria e, come alcuni viaggi invernali canadesi, potrebbe richiedere un “avvio anticipato”. Questo documento propone quattro misure che dovrebbero migliorare le prospettive del Canada nel soddisfare le nostre esigenze infrastrutturali per l’edilizia abitativa: passare dal pagamento anticipato al pagamento sicuro per le infrastrutture durante la loro vita utile; garantire che tutti i beneficiari contribuiscano ai costi dell’infrastruttura durante tutto il suo ciclo di vita; ridurre i rischi e le limitazioni finanziarie delle infrastrutture dei comuni utilizzando modelli finanziari innovativi e capitale privato, mantenendo le infrastrutture di proprietà pubblica; adattare i modelli di finanziamento delle infrastrutture ai rischi fiscali e alle realtà dei comuni piccoli, rurali e remoti del Canada”.
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