TORONTO – Il Toronto Preservation Board (TPB) ha il ruolo di far sì che il consiglio municipale (eletto) rimanga sempre aggiornato e “informato” sui “valori” della comunità (patrimonio, storici, ecc.), definiti nella legislazione e nello statuto, relativi alle proprietà che possono ricevere domanda di sviluppo. Si è riunito per la seconda volta in una settimana, il 16 ottobre, presso l’Etobicoke York Community Council su questioni relative a 3100 Weston Rd.
L’incontro riguarda(va) tanto il processo quanto la sostanza. Come nella prima riunione del 12 ottobre, oltre 50 intervenuti hanno depositato osservazioni scritte sull’argomento. Dodici hanno contribuito oralmente – dal vivo o tramite video/telefono.
I membri della comunità che hanno familiarità con il sito hanno offerto percezioni professionali e ponderate sugli “usi”, storici e recenti, della proprietà. La loro testimonianza si è concentrata su quali “benefici spettano alla proprietà”. L’intervento incendiario del nuovo, auto dichiarato “proprietario parziale”, ha in realtà spinto a considerare le questioni relative agli aspetti legali che circondano l’accordo di “compravendita”.
Tutto quello che sappiamo, finora, dai registri comunali, è che la “proprietà” del sito è stata trasferita da una società numerata ad una seconda società numerata per 16,5 milioni di dollari (il 69% del prezzo valutato dalla MPAC!). Il cartello VENDUTO (vedi l’immagine in alto) identifica Signature Realty come la società di intermediazione del gruppo Royal Le Page responsabile della quotazione e della vendita.
Una persona, Karin Bess, presumibilmente agente immobiliare autorizzato presso tale società di intermediazione, ha fatto sì che il suo nome fosse aggiunto all’elenco degli intervenuti durante il primo incontro di TPB. Lei non è apparsa. Né il suo nome figura sul cartello, come richiesto dalle leggi e regolamenti del Real Estate Board.
La società di intermediazione ha il nome arruolato nel suo elenco di agenti ma, dopo aver controllato, non è riuscita a trovarla in nessun registro aziendale. Inoltre, la società non è riuscita a trovare alcuna traccia della quotazione o della vendita di 3100 Weston Rd.
Un agente immobiliare che è intervenuto al primo incontro a favore del compratore lavora con un’altra società immobiliare. Si è anche auto indicato come Manager of Customer Experience presso la TD Bank Group. Non era disponibile per un commento quando il Corriere ha tentato di contattarlo.
Gli avvocati del “nuovo proprietario”, Miller Thompson, hanno causato la registrazione di un’ipoteca, valore di 12,5 milioni di dollari (75,7% della vendita totale), ad un tasso annuo dell’11,5%, sul documento di trasferimento come parte del “prezzo di acquisto” di 16,5 milioni di dollari. Nessuna fideiussione, vincolo o perizia è elencata nell’incarico. La società numerata che fornisce il mutuo dichiara come suo indirizzo legale una casella postale della società UPS; eppure afferma di gestire beni di valore per centinaia di milioni di dollari.
Né gli avvocati del “proprietario parziale”, che si è trasferito nella villa/monastero al 3100 Weston Rd., né i consulenti legali dei finanziatori hanno risposto a messaggi di posta elettronica o telefonate dal Corriere che sollecitava commenti.
Anche i diritti di locazione della parte affittabile del sito, occupata dalla città di Toronto come inquilino principale, pagando circa 866.735,00 dollari all’anno, più il valore delle imposte municipali imputate, sono stati trasferiti ad una quarta società numerata. Non è chiaro se gli avvocati della città abbiano “effettuato un controllo” sui nuovi proprietari.
Diverse delegazioni all’udienza della commissione TPB che hanno familiarità con il processo e la sostanza delle transazioni che coinvolgono proprietà in generale e quelle di natura “patrimoniale” più specificamente, hanno suggerito che l’intera transazione “mancava di rispetto alla Città ed alla comunità”.
Dato il contesto dell’intero incontro – ‘giusta procedura’ nella vendita e nell’acquisto di proprietà con potenziali implicazioni sul patrimonio – si potrebbe perdonare il parere che le regole ‘avrebbero scivolate’ in questo caso.
Sam Babs, il nuovo “proprietario”, di recente trasferitosi dall’Inghilterra, ha utilizzato il suo tempo davanti al TPB per contestare le motivazioni legali e politiche del consigliere Anthony Perruzza – e per buona misura dell’intero Consiglio. Ha pubblicamente annullato quel contratto di locazione sul posto, e così rinunciando quell’entrata! Il valore totale di quell’articolo ammonta a circa $ 866.735,00 l’anno.
Sembra essere il suo modus operandi. Una proposta che ha “presentato” davanti al Consiglio Municipale di Meaford, a nordovest di Wasaga Beach, nel settembre del 2022 sarebbe presumibilmente irta di esempi di non conformità alle regole ed agli standard comunitari.
(segue)
Nella foto in alto, il cartello “venduto” dell’area del Santuario: si nota la mancanza della registrazione della società alla MLS (Multiple Listing Service) e del nome dell’agente immobiliare
